🕗 Resumo Rápido: Entenda o Assunto em Poucas Linhas
Usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um bem, como uma casa ou um terreno, através do uso contínuo e ininterrupto desse bem por um determinado período. Imagine que você mora em uma casa há muitos anos e ninguém nunca te expulsou ou reivindicou a propriedade. Com o tempo, você pode se tornar o dono legal dessa casa, desde que cumpra os requisitos legais.
Existem diferentes tipos de usucapião, cada um com suas próprias regras e prazos . Para conseguir a usucapião, você precisa comprovar que usou o bem por um longo tempo, de forma pacífica e como se fosse o dono. Essa prova pode ser feita com documentos como contas de água e luz, testemunhas, entre outros. Após um processo legal, você receberá um documento oficial que comprova que você é o novo proprietário.
Em resumo, a usucapião é uma forma de regularizar a propriedade de bens que, por algum motivo, não foram registrados corretamente. É importante lembrar que o processo de usucapião exige a ajuda de um advogado para garantir que todos os requisitos legais sejam cumpridos.
Usucapião é um termo jurídico que pode parecer complicado à primeira vista, mas na verdade é um conceito bem simples de entender. Basicamente é uma forma de adquirir a propriedade de um bem por meio de seu uso contínuo e sem contestação durante um determinado período de tempo.
A usucapião tem vários tipos, e cada um conta com suas próprias regras e requisitos. Alguns são mais rápidos, outros exigem mais tempo de posse, alguns necessitam de justo título e boa-fé enquanto outros não.
Neste artigo que a 99Pay preparou para você vamos desvendar todos esses aspectos juntos. Se você ficou curioso para saber mais sobre como funciona a usucapião, quais são os seus requisitos e como ela pode ser aplicada, continue lendo!
Usucapião, essa palavra tão diferente, vem do latim “usucapio” e quer dizer adquirir pelo uso. É um instituto jurídico que permite a aquisição de domínio e propriedade de um bem (móvel ou imóvel) por meio de seu uso contínuo e sem contestação durante um determinado período de tempo .
Imagine que você mora em uma casa há muitos anos sem que ninguém jamais tenha reivindicado a propriedade dela. Com o passar do tempo você pode ter o direito de se tornar legalmente o proprietário dessa casa recorrendo à usucapião.
A usucapião é aplicável em várias situações, desde que os requisitos legais (como tempo e não oposição, dentre outros) sejam preenchidos. As principais hipóteses de aplicação da usucapião são:
quando uma pessoa ocupa um imóvel sem oposição do proprietário durante um longo período de tempo;
quando alguém possui um bem móvel como se fosse seu próprio e sem oposição do verdadeiro dono;
em caso de abandono de lar conjugal, em que o cônjuge que permanece no imóvel pode adquirir a parte do outro através da usucapião familiar.
Antes de irmos em frente e seguirmos com a usucapião, precisamos explicar um termo que vai aparecer com frequência neste artigo: justo título . Sua definição jurídica está no artigo 551 do Código Civil brasileiro .
Em uma linguagem simplificada, "justo título" é um documento que indica a intenção de transferir a propriedade de um bem mas que, por algum motivo, não tem a capacidade legal de efetivar essa transferência .
Assim, é o documento que em tese seria válido para transferir o domínio/propriedade, mas não tem eficácia porque falta à pessoa que transmitiu a posse o poder para alienar (*ceder, transferir, transmitir, vender) esse bem.
Aqui estão alguns exemplos de documentos que podem ser considerados como justo título:
Escritura Pública de Compra e Venda: é o documento mais comum para transferência de propriedade de imóveis, geralmente lavrado em cartório. Se por algum motivo a escritura não foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis, ela pode ser considerada um justo título.
Contrato de Compra e Venda: este é um acordo privado entre as partes para a venda de um bem. Embora não tenha a mesma força legal de uma escritura pública, pode ser considerado um justo título se demonstrar a intenção de transferir a propriedade.
Doação: um documento de doação pode servir como justo título, especialmente se estiver registrado em cartório.
Testamento: um testamento que deixa um bem para alguém pode ser considerado um justo título, mesmo que a transmissão da propriedade não tenha sido completada por algum motivo.
Lembre-se, no entanto, de que a validade de um documento como justo título pode depender de vários fatores, principalmente das circunstâncias específicas do caso. Portanto é sempre uma boa ideia consultar um profissional qualificado da área jurídica para obter conselhos precisos.
As modalidades de usucapião de bens imóveis estão previstas na Constituição Federal, no Código Civil e em legislações esparsas como no Estatuto da Cidade, na Lei nº 10.257 /01, e no Estatuto da Terra, regulado pela lei do Usucapião Especial de Imóvel Rural .
São 7 os tipos de usucapião de bens imóveis: ordinária, extraordinária, familiar, especial urbana, especial rural, coletiva e indígena - todas com diferentes requisitos e condições. Abaixo detalharemos cada um deles, continue a leitura.
A usucapião ordinária é aquela que:
exige um período de posse mansa, pacífica e sem interrupção por 10 anos;
exige justo título e também boa-fé;
prazo pode ser reduzido para 5 anos se o imóvel tiver sido adquirido com pagamento (*onerosamente) e com base em registro constante do cartório de imóveis competente - e que tenha sido posteriormente cancelado - , desde que os possuidores tenham estabelecido no imóvel sua moradia ou realizado nele investimentos de interesse social e econômico.
A usucapião ordinária é aquela que:
exige um período de posse mansa, pacífica e sem interrupção por 15 anos;
não exige justo título nem boa-fé;
prazo pode ser reduzido para 10 anos se possuidor estabeleceu no imóvel sua moradia habitual ou nele realizou obras ou serviços de caráter produtivo .
A usucapião familiar - também conhecida como usucapião por abandono do lar - é aquela que permite que o cônjuge ou companheiro adquira a propriedade total de um imóvel comum se o outro cônjuge/companheiro tiver abandonado o lar por um período contínuo de 2 anos .
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A usucapião especial ou constitucional foi uma modalidade criada com o objetivo de tornar mais fácil e rápida a regularização de imóveis menores e cujos proprietários têm menor poder aquisitivo . Está prevista na Constituição Federal e no Código Civil e regulada pelo Estatuto da Cidade .
Enquanto que nas usucapiões mais comuns o prazo é de 10 ou 15 anos, na usucapião especial (ou constitucional) é de apenas 5 anos . Os requisitos desta espécie de usucapião são:
requisitos gerais de posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini (*posse com a ideia e convicção de ser proprietário do bem) ;
prazo de permanência mínimo no imóvel de 5 anos;
quem vai usucapir o imóvel deve residir nele;
quem vai usucapir não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel;
a área do imóvel usucapiendo está limitada a 250m²;
imóvel deve estar localizado em zona urbana (cidade).
Da mesma forma que a usucapião especial urbana, a usucapião especial rural também tem cunho constitucional. Os requisitos desta espécie de usucapião são:
requisitos gerais de posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini (*posse com a ideia e convicção de ser proprietário do bem) ;
prazo de permanência mínimo no imóvel de 5 anos;
área deve ter sido tornada produtiva pelo trabalho do possuidor e/ou família;
quem vai usucapir o imóvel deve residir nele;
quem vai usucapir não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel urbano ou rural;
a área do imóvel usucapiendo está limitada a 50 hectares;
imóvel deve estar localizado em zona rural;
usucapião só pode ser exercida uma vez.
Esta modalidade de usucapião está prevista no artigo 10 do Estatuto da Cidade, e visa facilitar a regularização de áreas de favelas ou de aglomerados residenciais sem condições de legalização dominial. São requisitos deste tipo:
requisitos gerais de posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini (*posse com a ideia e convicção de ser proprietário do bem) ;
área deve ser ocupada por população de baixa renda;
seja impossível identificar qual terreno é ocupado por qual possuidor individualmente considerado;
quem vai usucapir o imóvel deve residir nele;
quem vai usucapir não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel urbano ou rural;
a área do imóvel usucapiendo deve ser superior a 250m²;
imóvel deve estar localizado em zona urbana (cidade).
É importante lembrar que existe grande discussão jurídica sobre a constitucionalidade deste tipo, principalmente devido à falta de precisão sobre a extensão de terra a ser usucapida.
Este tipo tem seu fundamento no artigo 33 do Estatuto do Índio, e funciona de maneira parecida com a usucapião extraordinária e com a rural. Para o indígena adquirir a propriedade plena deve cumprir os seguintes requisitos:
pode usucapir o indígena integrado ou não à sociedade;
trecho de terra deve ser inferior a 50 hectares;
trecho de terra deve ser ocupado pelo indígena como próprio - animus domini (*posse com a ideia e convicção de ser proprietário do bem) ;
prazo de ocupação 10 anos consecutivos;
requisitos gerais - posse mansa, pacífica, contínua, além do animus domini acima citado;
área usucapienda é apenas a rural e o usucapião somente poderá recair sobre terras particulares, não sendo possível sobre terras públicas.
Como já vimos, usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um bem. Assim, além da posse, uma vez concluído o processo de usucapião o indivíduo torna-se o proprietário legal do bem, com todos os direitos e responsabilidades em que isso implica .
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Sim, após a conclusão do processo de usucapião é possível obter a escritura do imóvel . Tenha em vista que o usucapião sempre vai precisar de um procedimento (judicial ou extrajudicial) em que o juiz ou o cartório declare a existência do usucapião e confirme que a propriedade é de quem está na posse do bem e preenche os requisitos legais.
A partir da sentença ou ata notarial, a propriedade será da pessoa ocupa ou detém o bem e que fez o pedido de usucapião (*chamada usucapiente).
Essa sentença ou ata notarial deverá ser levada ao Registro de Imóveis para que seja feita a transcrição, o que finalmente resultará na emissão da escritura em nome do usucapiente .
O tempo necessário para concluir um processo de usucapião depende do tipo de usucapião aplicável e das circunstâncias específicas de cada caso (como a comarca em que ele é pedido e o volume de processos nessa comarca, por exemplo).
O processo judicial ou extrajudicial pode levar de alguns meses a vários anos, dependendo da complexidade do caso e da agilidade do sistema judiciário (na capital de São Paulo há somente 2 varas especialmente dedicadas ao assunto - para todos os pedidos que derem entrada no fórum).
É difícil fazer uma estimativa, pois os custos podem variar caso a caso. Os custos associados à usucapião são relativos principalmente a:
custas processuais;
obtenção de certidões judiciais e extrajudiciais variadas;
honorários de perito;
despesas com publicações de editais;
despesa eventual com a elaboração de planta do imóvel;
honorários de advogado;
custos com o registro da propriedade no cartório de Registro de Imóveis.
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Sim, a usucapião não se aplica somente a bens imóveis, mas também a bens móveis . Neste caso o prazo para a usucapião ordinária é de 3 anos, enquanto que para a usucapião extraordinária é de 5 anos.
Para provar a usucapião é necessário apresentar uma série de documentos, que podem variar dependendo do tipo de usucapião e das circunstâncias específicas do caso. Alguns dos documentos mais comumente utilizados são:
provas da posse pacífica e ininterrupta pelo período exigido (como contas de serviços públicos, contratos, declarações de testemunhas, dentre outras);
documentos que comprovem a identidade e a capacidade civil do usucapiente;
descrição detalhada do imóvel, preferencialmente acompanhada de planta e memorial descritivo assinado por profissional habilitado, com prova de sua inscrição/anotação de responsabilidade técnica na respectiva entidade de classe;
certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
justo título ou quaisquer documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
Lembre-se de que cada caso é único e pode exigir documentação adicional. Desta forma, é altamente recomendável procurar a orientação de um advogado especializado na área, a fim de garantir que todos os requisitos legais sejam atendidos e que o processo terá a maior celeridade possível.
