Comprar a casa própria é o sonho da grande maioria dos brasileiros, inclusive dos mais jovens. Essa parcela da população vê o fato de sair do aluguel como garantia de estabilidade e qualidade de vida, além de representar um investimento com rentabilidade para o futuro.
É preciso conhecer todas as opções de aquisição de imóvel disponíveis no mercado, ter cautela e estar atento a todos os detalhes que envolvem o negócio, como taxa de juros, por exemplo. Ainda que a decisão tenha forte cunho emocional, é necessário traçar uma estratégia clara, bem pensada e realista para que o financiamento não vire um pesadelo.
Neste artigo a 99Pay vai te mostrar o que deve ser considerado nesse planejamento de compra, se sair do aluguel é o melhor caminho e quais as linhas de crédito disponíveis para quem vai financiar. Afinal é preciso muito cuidado para não perder as economias, muitas vezes acumuladas ao longo de toda uma vida.
Você vai ler sobre:
- O que é preciso para financiar minha casa?
- Quais são as opções para financiar uma casa?
- Minha Casa Minha Vida
- Financiar imóvel na planta
- Consórcio de imóvel
- Leilão de imóveis
- Qual o mínimo de entrada para financiar uma casa?
- O que compensa mais: morar de aluguel ou comprar imóvel? Conheça a “Regra dos 200”
- Quando vale a pena pagar aluguel?
O que é preciso para financiar minha casa?
Para começar a pensar em financiar uma casa, é necessário que você saiba qual o valor de que você poderá dispor para investir em um imóvel (seja ele uma casa ou um apartamento), qual a origem desse valor e de que forma o valor destinado às parcelas será reservado e posteriormente alocado. Para garantir um bom planejamento e multiplicar seus lucros, você pode contar com a 99Pay, a conta digital mais lucrativa deste mercado.
Já tendo definido um valor de imóvel que caiba no seu bolso, sua renda total é o fator principal que vai indicar a linha de crédito na qual você poderá se encaixar: crédito imobiliário comum ou Minha Casa, Minha Vida, que tem incentivos do governo federal.
Neste ponto, uma dica: evite fechar o negócio com o limite de renda justo, pois ter uma folga, uma margem de escape para trabalhar é importante caso aconteça algum imprevisto em sua vida no curso do financiamento. Pensando nisso, a 99Pay te ajuda a montar reserva de emergência e evitar sufocos financeiros.
Saiba que também são importantes a idade e o gênero dos compradores, pois mulheres chefes de família têm preferência no Minha Casa, Minha Vida. A idade dos compradores importa por conta do prazo longo do financiamento, que deve ser adequado à expectativa de vida do comprador.
E lembre-se: a aquisição de um imóvel por meio de financiamento é coisa séria, pois como ele tem prazo muito longo exige um planejamento cuidadoso e uma boa reserva financeira, caso contrário poderá se tornar um pesadelo.
Leia também: Como se organizar financeiramente? 8 passos para começar
Quais são as opções para financiar uma casa?
O financiamento imobiliário é uma linha de crédito a longo prazo. As opções de financiamento da casa própria são variadas: pelo SFH, pelo SFI, pelo Minha Casa Minha Vida, lembrando que a aquisição também é possível por consórcio e leilão. Abaixo trazemos algumas informações importantes para você sobre essas opções.
| Minha Casa Minha Vida | Financiamento na Planta | Consórcio | |
| Valor do imóvel | Até R$ 350 mil | Variável | Variável |
| Financiamento | Até 95% do valor do imóvel | Variável | Não há |
| Prazo de pagamento | Até 35 anos | Variável | Até 20 anos |
| Recursos utilizados | Poupança, FGTS e subsídio do governo | Recursos próprios | Recursos próprios |
| Vantagens | Baixas taxas de juros, subsídio do governo | Possibilidade de financiar a construção | Parcelas fixas, possibilidade de usar a carta de crédito para outros fins |
| Desvantagens | Renda familiar limitada, valor do imóvel limitado | Pagamento de parcelas semestrais durante a obra, incerteza sobre o valor final do financiamento | Tempo de espera para ser contemplado |
SFH (Sistema Financeiro da Habitação)
Criado pelo governo em 1964, é custeado pelos recursos da caderneta de poupança e pelo FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço). Segundo o Banco Central , você pode usar recursos do SFH apenas para compra, reforma ou construção de imóvel residencial, sendo que o imóvel deverá observar as seguintes condições:
- não pode ultrapassar o valor de avaliação definido para financiamento pelo SFH, atualmente R$ 1,5 milhão;
- estar localizado em área urbana;
- ter registro no cartório de imóveis competente;
- não pode ter sido comprado ou construído, total ou parcialmente, com recursos da conta FGTS nos últimos 3 anos.
Outros requisitos são:
- prazo máximo para quitar o financiamento é de 420 meses (35 anos);
- as prestações não podem ultrapassar 30% da renda mensal do consumidor;
- o financiamento pela Caixa é de até 70% do valor do imóvel pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) a partir de 1o. de novembro de 2024, com juros limitados a 12% ao ano + TR (Taxa Referencial);
- o financiamento pela Caixa é limitado a no máximo 50% do valor do imóvel pelo sistema Tabela Price a partir de 1o. de Novembro de 2024.
As alterações feitas recentemente pela Caixa têm efeito a partir de 1o. de novembro de 2024, e significam que os compradores precisarão dar um valor maior de entrada no imóvel. Veja o exemplo abaixo:
Modelo SAC
- Modelo anterior: se um imóvel vale R$ 800 mil a Caixa Econômica Federal (CEF) financiava até R$ 640 mil (80%). Nesse caso o mutuário pagava 20% do valor do imóvel como entrada, ou seja, R$ 160 mil.
- Novo modelo: a partir de 1o. de novembro de 2024 o mesmo imóvel de R$ 800 mil terá até R$ 560 mil (70%) financiados pela Caixa. Os outros 30%, por sua vez, ficam a cargo do tomador (R$ 240 mil).
Modelo Price
- Modelo anterior: se um imóvel vale R$ 800 mil a Caixa Econômica Federal (CEF) financiava até R$ 560 mil (70%). Nesse caso, o mutuário pagava 30% do valor do imóvel como entrada, ou seja, R$ 240 mil.
- Novo modelo: a partir de 1o. de novembro de 2024 o mesmo imóvel de R$ 800 mil terá até R$ 400 mil (50%) financiados pela Caixa. Os outros 50%, por sua vez, ficam a cargo do tomador (R$ 400 mil).
Importante: pelo sistema SAC, o valor total das prestações pagas vai diminuindo ao longo do tempo, por conta da parcela decrescente de juros. Já no sistema Tabela Price o valor total é constante durante o prazo contratado.
O titular do financiamento pode usar o saldo do FGTS como parte do pagamento, desde que não tenha financiado outro imóvel com o fundo nos 3 anos anteriores.
Importante: enquanto o financiamento não estiver quitado não é possível vender nem negociar o imóvel, pois a compra é feita por alienação fiduciária (o banco é dono do imóvel até você terminar de pagá-lo; o imóvel funciona como uma garantia). Em caso de inadimplência do comprador, o banco pode retomar o imóvel e leiloá-lo para quitar a dívida.
SFI (Sistema Financeiro Imobiliário)
Imóveis com valor acima de R$ 1,5 milhão podem ser financiados pelo SFI (imóveis residenciais de luxo ou acima do valor permitido para o SFH (R$ 1,5 milhão), comerciais, em zona rural, localizado fora da região onde você mora ou trabalha, etc.).
O sistema é gerido por recursos privados, ou seja, o comprador vai negociar as condições direto com as instituições financeiras, sem limitação de renda nem de financiamentos. O financiamento pode ser até de 100% do valor do imóvel, com os juros variando conforme seja o relacionamento do cliente com o banco.
Como informa o Núcleo de Acesso ao Crédito da CNI, é bom lembrar que neste sistema não há definição sobre as taxas de juros, elas são fixadas pelas instituições financeiras conforme as práticas das instituições e situação do mercado no momento de fechamento do negócio.
Atualmente a taxa média de financiamento imobiliário nos bancos é 12% ao ano. Quando a Selic estava em 2% ao ano, a média era de 7% ao ano. A expectativa é de que a Selic fique em torno de 9% até dezembro de 2024.
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Minha Casa, Minha Vida
O programa Minha Casa Minha Vida tem incentivos do governo federal e se destina a promover o direito à moradia e elevação da qualidade de vida da população. Pelo programa, o imóvel deve custar no máximo R$ 350 mil, e as taxas de juros são limitadas a 8,15%.
Podem utilizá-lo os moradores de áreas urbanas (com renda bruta familiar mensal entre R$ 2.640 e R$ 8.000) e não tem nenhum outro imóvel em seu nome e de áreas rurais (com renda bruta anual de R$ 31.680 a R$ 96 mil).
As famílias que se enquadram na 1a. faixa do Minha Casa, Minha Vida também têm a opção do FGTS Futuro. Pela nova modalidade de saque, trabalhadores com carteira assinada podem usar depósitos futuros do Fundo de Garantia feitos pelos empregadores para compor renda e ajudar a pagar as prestações do financiamento contratado.
Para usar o saldo do seu FGTS para fazer o financiamento, o prazo para quitar o financiamento não pode ser superior a 35 anos, e o valor das parcelas não poderá ser superior a 30% da renda. Dependendo da avaliação do perfil de renda no momento do empréstimo, o comprador pode receber um subsídio do governo na hora da compra, caso se encaixe no programa Minha Casa, Minha Vida.
Trabalhadores autônomos podem comprar a casa própria por meio do programa, desde que comprovem renda por extratos bancários ou declaração de Imposto de Renda.
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Financiar imóvel na planta
Quem planeja comprar um imóvel na planta pode ter a opção de financiar diretamente com a construtora, caso em que o comprador deverá considerar no orçamento que irá pagar também parcelas semestrais antes de receber o imóvel, e um valor maior na entrega das chaves.
O processo de financiamento é semelhante ao dos bancos: o cliente faz uma simulação, passa por uma análise de crédito e entrega a documentação solicitada. Em geral, o prazo para quitar a dívida é menor do que 35 anos, e como o período de obras leva em média 3 anos, pode ser uma forma de diluir o pagamento durante este intervalo.
Lembre-se também de que na planta você não vai saber quanto custará o financiamento, porque as taxas de juros podem subir e a inflação da construção é maior do que a inflação real.
É importante, ainda, fazer uma pesquisa detalhada sobre a construtora/incorporadora, conferir se é de confiança, se mudou de nome e se com o nome anterior ou atual há processos na Justiça contra ela, se tem muitas reclamações de consumidores, se entrega os imóveis no prazo e em boas condições.
Consórcio de imóvel e leilão de imóveis
Consórcio e leilão também são modalidades de aquisição de imóvel, não se enquadrando exatamente em financiamento, mas que também têm seu lugar no mercado imobiliário e financeiro.
Características do Consórcio de imóvel:
- consiste em uma espécie de poupança indireta que resulta na aquisição do bem ao final do prazo;
- indicado para quem não tem pressa em adquirir o bem, já que ser contemplado com a carta de crédito pode levar até 20 anos;
- é uma alternativa para quem não tem condições de dar a entrada; e
- a carta de crédito dá a possibilidade de comprar imóvel ou terreno, reformar e até de quitar um financiamento imobiliário.
Leilão de imóveis
Características do Leilão de imóveis:
- os imóveis ofertados em leilões, em geral, são aqueles que foram retomados pelos bancos por inadimplência no financiamento. Há ainda os leilões de empresas que precisam vender seus bens;
- no leilão há desconto sobre o valor de mercado mas o dispêndio do numerário é praticamente imediato;
- é mais adequado para quem quer comprar um imóvel em curto espaço de tempo e têm um bom valor guardado. Os descontos podem chegar até a 70% no valor de avaliação do bem;
- a maioria dos leilões é virtual (motivo pelo qual ficaram muito populares na internet).
A dica é ficar muito atento aos termos do edital do leilão. É preciso estar ligado nos golpes, que são frequentes. Os sites de leilões oficiais terminam com o “.com.br” – se o endereço eletrônico não tiver essa terminação, desconfie.
Qual o mínimo de entrada para financiar uma casa?
Decidir sair do aluguel e investir em um imóvel tem prós e contras. Os objetivos financeiros, o estilo de vida da família e o período de desenvolvimento no qual os filhos estão (se são bebês, se estão no ensino médio ou na faculdade…) têm que ser considerados com atenção.
Uma dica importante é ter um bom valor de entrada – ou então juntar mais dinheiro para tentar quitar a dívida no menor tempo possível. Não há como estipular um valor mínimo, porque isso dependerá não só do valor do imóvel mas também de outros fatores, variando caso a caso. Se você não conseguir juntar o valor suficiente para a entrada, considere que talvez morar de aluguel seja a melhor opção.
Por fim, o óbvio: o cenário econômico tem impacto nas operações de todos os setores, e com o setor imobiliário isso não é diferente. Se a situação apertar você pode contar com o 99Empresta, empréstimo pessoal da 99Pay. Nossa simulação é simplificada e as parcelas cabem no seu bolso.
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O que compensa mais: morar de aluguel ou comprar imóvel? Conheça a “Regra dos 200”
Na balança entre aluguel e casa própria há muitas variáveis, mas existe um cálculo que pode ajudar. A regra dos 200 consiste em multiplicar o valor do aluguel mensal por 200 para comparar diretamente com o preço de compra do imóvel.
Deve-se considerar somente o custo do aluguel, sem incluir despesas como condomínio e IPTU (que são pagas tanto no aluguel quanto no imóvel próprio).
Se o resultado dessa multiplicação for maior que o preço de compra, comprar o imóvel tende a ser mais vantajoso. Caso contrário, alugar é a opção mais econômica. Se a escolha for pela casa própria, o financiamento é o caminho de 9 entre 10 brasileiros.
Quando vale a pena pagar aluguel?
Nessa conta de compensa ou não compensa entre aluguel e financiamento é muito importante que você conheça e considere os custos adicionais do processo de aquisição de um imóvel (taxas bancárias e de cartório, dentre outras), que podem chegar a 10% do valor dele.
Estes custos estão entre os fatores mais importantes na hora de decidir se vai comprar a casa ou seguirá no aluguel, nem que seja por um tempo.
Outros fatores são a urgência na mudança, os planos futuros para a família (ter mais filhos ou não, por exemplo) e eventualmente a chance de trabalhar em outras cidades. Todos esses pontos devem ser levados em conta também. Considere o nível de flexibilidade e possibilidades que fizerem mais sentido para você.