O que é usucapião e como funciona?

🕗 Resumo Rápido: Entenda o Assunto em Poucas Linhas

Usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um bem, como uma casa ou um terreno, através do uso contínuo e ininterrupto desse bem por um determinado período. Imagine que você mora em uma casa há muitos anos e ninguém nunca te expulsou ou reivindicou a propriedade. Com o tempo, você pode se tornar o dono legal dessa casa, desde que cumpra os requisitos legais.

Existem diferentes tipos de usucapião, cada um com suas próprias regras e prazos. Para conseguir a usucapião, você precisa comprovar que usou o bem por um longo tempo, de forma pacífica e como se fosse o dono. Essa prova pode ser feita com documentos como contas de água e luz, testemunhas, entre outros. Após um processo legal, você receberá um documento oficial que comprova que você é o novo proprietário.

Em resumo, a usucapião é uma forma de regularizar a propriedade de bens que, por algum motivo, não foram registrados corretamente. É importante lembrar que o processo de usucapião exige a ajuda de um advogado para garantir que todos os requisitos legais sejam cumpridos.

Usucapião é um termo jurídico que pode parecer complicado à primeira vista, mas na verdade é um conceito bem simples de entender. Basicamente é uma forma de adquirir a propriedade de um bem por meio de seu uso contínuo e sem contestação durante um determinado período de tempo.

A usucapião tem vários tipos, e cada um conta com suas próprias regras e requisitos. Alguns são mais rápidos, outros exigem mais tempo de posse, alguns necessitam de justo título e boa-fé enquanto outros não.  

Neste artigo que a 99Pay preparou para você vamos desvendar todos esses aspectos juntos.            Se você ficou curioso para saber mais sobre como funciona a usucapião, quais são os seus requisitos e como ela pode ser aplicada, continue lendo!

O que é usucapião?

Usucapião, essa palavra tão diferente, vem do latim “usucapio” e quer dizer adquirir pelo uso. É um instituto jurídico que permite a aquisição de domínio e propriedade de um bem (móvel ou imóvel) por meio de seu uso contínuo e sem contestação durante um determinado período de tempo. 

Imagine que você mora em uma casa há muitos anos sem que ninguém jamais tenha reivindicado a propriedade dela. Com o passar do tempo você pode ter o direito de se tornar legalmente o proprietário dessa casa recorrendo à usucapião. 

Quais os requisitos para a usucapião?

A usucapião é aplicável em várias situações, desde que os requisitos legais (como tempo e não oposição, dentre outros) sejam preenchidos. As principais hipóteses de aplicação da usucapião são: 

• quando uma pessoa ocupa um imóvel sem oposição do proprietário durante um longo período de tempo;
• quando alguém possui um bem móvel como se fosse seu próprio e sem oposição do verdadeiro dono;
• em caso de abandono de lar conjugal, em que o cônjuge que permanece no imóvel pode adquirir a parte do outro através da usucapião familiar.

O que é justo título?

Antes de irmos em frente e seguirmos com a usucapião, precisamos explicar um termo que vai aparecer com frequência neste artigo: justo título. Sua definição jurídica está no artigo 551 do Código Civil brasileiro.

Em uma linguagem simplificada, “justo título” é um documento que indica a intenção de transferir a propriedade de um bem mas que, por algum motivo, não tem a capacidade legal de efetivar essa transferência. 

Assim, é o documento que em tese seria válido para transferir o domínio/propriedade, mas não tem eficácia porque falta à pessoa que transmitiu a posse o poder para alienar (*ceder, transferir, transmitir, vender) esse bem. 

Aqui estão alguns exemplos de documentos que podem ser considerados como justo título:  

1. Escritura Pública de Compra e Venda: é o documento mais comum para transferência de propriedade de imóveis, geralmente lavrado em cartório. Se por algum motivo a escritura não foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis, ela pode ser considerada um justo título.
2. Contrato de Compra e Venda: este é um acordo privado entre as partes para a venda de um bem. Embora não tenha a mesma força legal de uma escritura pública, pode ser considerado um justo título se demonstrar a intenção de transferir a propriedade.
3. Doação: um documento de doação pode servir como justo título, especialmente se estiver registrado em cartório.
4. Testamento: um testamento que deixa um bem para alguém pode ser considerado um justo título, mesmo que a transmissão da propriedade não tenha sido completada por algum motivo.

Lembre-se, no entanto, de que a validade de um documento como justo título pode depender de vários fatores, principalmente das circunstâncias específicas do caso. Portanto é sempre uma boa ideia consultar um profissional qualificado da área jurídica para obter conselhos precisos.

Quais são os tipos de usucapião? 

As modalidades de usucapião de bens imóveis estão previstas na Constituição Federal, no Código Civil e em legislações esparsas como no Estatuto da Cidade, na Lei nº 10.257/01, e no Estatuto da Terra, regulado pela lei do Usucapião Especial de Imóvel Rural.

São 7 os tipos de usucapião de bens imóveis:  ordinária, extraordinária, familiar, especial urbana, especial rural, coletiva e indígena – todas com diferentes requisitos e condições. Abaixo detalharemos cada um deles, continue a leitura.  

O que é usucapião ordinária?

A usucapião ordinária é aquela que:

• exige um período de posse mansa, pacífica e sem interrupção por 10 anos;
• exige justo título e também boa-fé;
• prazo pode ser reduzido para 5 anos se o imóvel tiver sido adquirido com pagamento (*onerosamente) e com base em registro constante do cartório de imóveis competente – e que tenha sido posteriormente cancelado – , desde que os possuidores tenham estabelecido no imóvel sua moradia ou realizado nele investimentos de interesse social e econômico. 

O que é usucapião extraordinária?

A usucapião ordinária é aquela que:

• exige um período de posse mansa, pacífica e sem interrupção por 15 anos;
• não exige justo título nem boa-fé;
• prazo pode ser reduzido para 10 anos se possuidor estabeleceu no imóvel sua moradia habitual ou nele realizou obras ou serviços de caráter produtivo .

O que é Usucapião Familiar?

A usucapião familiar – também conhecida como usucapião por abandono do lar –  é aquela que permite que o cônjuge ou companheiro adquira a propriedade total de um imóvel comum se o outro cônjuge/companheiro tiver abandonado o lar por um período contínuo de 2 anos. 

Organize-se bem para poder lidar com todas as questões financeiras que aparecem nessas situações. Um bom relacionamento com o dinheiro fará toda a diferença.

O que é usucapião especial urbana?

A usucapião especial ou constitucional foi uma modalidade criada com o objetivo de tornar mais fácil e rápida a regularização de imóveis menores e cujos proprietários têm menor poder aquisitivo. Está prevista na Constituição Federal e no Código Civil e regulada pelo Estatuto da Cidade. 

Enquanto que nas usucapiões mais comuns o prazo é de 10 ou 15 anos, na usucapião especial (ou constitucional) é de apenas 5 anos. Os requisitos desta espécie de usucapião são: 

• requisitos gerais de posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini (*posse com a ideia e convicção de ser proprietário do bem); 
• prazo de permanência mínimo no imóvel de 5 anos;
• quem vai usucapir o imóvel deve residir nele;
• quem vai usucapir não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel;
• a área do imóvel usucapiendo está limitada a  250m²;
• imóvel deve estar localizado em zona urbana (cidade). 

O que é usucapião especial rural?

Da mesma forma que a usucapião especial urbana, a usucapião especial rural também tem cunho constitucional. Os requisitos desta espécie de usucapião são: 

• requisitos gerais de posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini (*posse com a ideia e convicção de ser proprietário do bem); 
• prazo de permanência mínimo no imóvel de 5 anos;
• área deve ter sido tornada produtiva pelo trabalho do possuidor e/ou família;
• quem vai usucapir o imóvel deve residir nele;
• quem vai usucapir não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel urbano ou rural;
• a área do imóvel usucapiendo está limitada a  50 hectares;
• imóvel deve estar localizado em zona rural;
• usucapião só pode ser exercida uma vez.   

O que é usucapião especial coletiva?

Esta modalidade de usucapião está prevista no artigo 10 do Estatuto da Cidade, e visa facilitar a regularização de áreas de favelas ou de aglomerados residenciais sem condições de legalização dominial. São requisitos deste tipo: 

• requisitos gerais de posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini (*posse com a ideia e convicção de ser proprietário do bem); 
• área deve ser ocupada por população de baixa renda;
• seja impossível identificar qual terreno é ocupado por qual possuidor individualmente considerado; 
• quem vai usucapir o imóvel deve residir nele;
• quem vai usucapir não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel urbano ou rural;
• a área do imóvel usucapiendo deve ser superior a  250m²;
• imóvel deve estar localizado em zona urbana (cidade). 

É importante lembrar que existe grande discussão jurídica sobre a constitucionalidade deste tipo, principalmente devido à falta de precisão sobre a extensão de terra a ser usucapida.  

O que é usucapião indígena?

Este tipo tem seu fundamento no artigo 33 do Estatuto do Índio, e funciona de maneira parecida com a usucapião extraordinária e com a rural. Para o indígena adquirir a propriedade plena deve cumprir os seguintes requisitos:

• pode usucapir o indígena integrado ou não à sociedade;
• trecho de terra deve ser inferior a 50 hectares;
• trecho de terra deve ser ocupado pelo indígena como próprio – animus domini (*posse com a ideia e convicção de ser proprietário do bem);
• prazo de ocupação 10 anos consecutivos;
• requisitos gerais – posse mansa, pacífica, contínua, além do animus domini acima citado; 
• área usucapienda é apenas a rural e o usucapião somente poderá recair sobre terras particulares, não sendo possível sobre terras públicas.

Usucapião dá posse ou propriedade? 

Como já vimos, usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um bem. Assim, além da posse, uma vez concluído o processo de usucapião o indivíduo torna-se o proprietário legal do bem, com todos os direitos e responsabilidades em que isso implica. 

Prepare-se para as despesas que vêm com essa aquisição organizando-se financeiramente, comece a poupar e investir o quanto antes! 

Usucapião me dá a escritura do imóvel? 

Sim, após a conclusão do processo de usucapião é possível obter a escritura do imóvel. Tenha em vista que o usucapião sempre vai precisar de um procedimento (judicial ou extrajudicial) em que o juiz ou o cartório declare a existência do usucapião e confirme que a propriedade é de quem está na posse do bem e preenche os requisitos legais.

A partir da sentença ou ata notarial, a propriedade será da pessoa ocupa ou detém o bem e que fez o pedido de usucapião (*chamada usucapiente).

Essa sentença ou ata notarial deverá ser levada ao Registro de Imóveis para que seja feita a transcrição, o que finalmente resultará na emissão da escritura em nome do usucapiente.

Quanto tempo demora para sair um processo de usucapião? 

O tempo necessário para concluir um processo de usucapião depende do tipo de usucapião aplicável e das circunstâncias específicas de cada caso (como a comarca em que ele é pedido e o volume de processos nessa comarca, por exemplo).

O processo judicial ou extrajudicial pode levar de alguns meses a vários anos, dependendo da complexidade do caso e da agilidade do sistema judiciário (na capital de São Paulo há somente 2 varas especialmente dedicadas ao assunto – para todos os pedidos que derem entrada no fórum).

Qual o valor de uma ação de usucapião? 

É difícil fazer uma estimativa, pois os custos podem variar caso a caso. Os custos associados à usucapião são relativos principalmente a:

1.  custas processuais; 
2. obtenção de certidões judiciais e extrajudiciais variadas; 
3.  honorários de perito; 
4. despesas com publicações de editais; 
5. despesa eventual com a elaboração de planta do imóvel; 
6. honorários de advogado; 
7. custos com o registro da propriedade no cartório de Registro de Imóveis. 

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Pode usucapião de bem móvel? 

Sim, a usucapião não se aplica somente a bens imóveis, mas também a bens móveis. Neste caso o prazo para a usucapião ordinária é de 3 anos, enquanto que para a usucapião extraordinária é de 5 anos.

O que é preciso para comprovar usucapião? 

Para provar a usucapião é necessário apresentar uma série de documentos, que podem variar dependendo do tipo de usucapião e das circunstâncias específicas do caso. Alguns dos documentos mais comumente utilizados são: 

• provas da posse pacífica e ininterrupta pelo período exigido (como contas de serviços públicos, contratos, declarações de testemunhas, dentre outras);
• documentos que comprovem a identidade e a capacidade civil do usucapiente;
• descrição detalhada do imóvel, preferencialmente acompanhada de planta e memorial descritivo assinado por profissional habilitado, com prova de sua inscrição/anotação de responsabilidade técnica na respectiva entidade de classe;
• certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
• justo título ou quaisquer documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Lembre-se de que cada caso é único e pode exigir documentação adicional. Desta forma, é altamente recomendável procurar a orientação de um advogado especializado na área, a fim de garantir que todos os requisitos legais sejam atendidos e que o processo terá a maior celeridade possível.